• 2024年4月23日 10:40

瑞典房地产市场的麻烦,正在推动该国的经济走向衰退

3 月 16, 2023

多年来,瑞典一直被警告说,其功能失调的房地产市场——深受供应不足的困扰,并被低利率和慷慨的税收优惠推上了高位——会对更广泛的经济构成某种风险。

现在,这些风险正在成为现实。随着利率的上升,背负巨额抵押贷款的家庭正在控制支出,地产开发商正在停止投资,这让瑞典的经济陷入了衰退。



该国将成为今年唯一的一个经历全面衰退的欧盟经济体。瑞典克朗兑欧元目前处于全球金融危机以来的最低水平,部分原因是出于对房地产市场的担忧,使得央行遏制通胀的任务更加艰巨。

瑞典央行行长 Erik Thedeen 在 2 月底曾表示:“ 并不是没有预见到这一点。”“ 很早以前……瑞典央行就已对此发出了警告。而现在很明显,这成了一个问题。”

在多年的超低借贷成本之后,疫情和乌克兰的战争给许多国家带来了通胀高企和利率迅速上升的有毒鸡尾酒。

但是,在瑞典,房地产市场的深层结构性问题正在放大这种影响。

在过去的 20 年里,瑞典的房价几乎翻了两番,房价的上涨轻松超过了工资的增长,这主要得益于慷慨的抵押贷款税收减免、几乎不存在的房地产税,以及因严格监管而供应有限的租赁市场。

瑞典的家庭债务水平在欧盟国家中是最高的,约为可支配收入的 200%,其中大部分是抵押贷款债务。大约 60% 的瑞典人拥有浮动利率抵押贷款,这意味着利率上升会对大多数家庭产生直接的影响。

Nordea 银行预计,2023 年家庭消费将下降 2% 左右,而该国国家住房委员会则预计,与 2021 年相比,未来一年的住房开工率将下降 50% 左右。

尽管去年加息的全部影响尚未显现,但许多房主已经开始为更高的按揭还款,以及飙升的食品和能源价格而挣扎。

Philippa Logan 是一位有两个孩子的单身母亲,2017 年她在斯德哥尔摩南部的 Östberga 买了一套 89 平方米的公寓,并在 2020 年离婚后还清了部分抵押贷款。

Philippa Logan 说:“ 然而,在过去的几个月里,利率差不多翻了 3 倍,让人几乎无法生存。”

她说:“ 压力之大,难以形容。” 她还说,为了维持生计,她被迫承担了额外的工作。

瑞典央行预计,未来几个月将会进一步加息。根据市场的预计,借贷成本将会从目前的 3% 升至 4%。

Nordea 银行经济学家 Gustav Helgesson 表示:“ 我们预计瑞典央行将把利率最高升至 3.75%。”“ 我认为,这个水平,非常接近瑞典家庭的某种痛苦阈值。”

欧盟委员会预计,瑞典今年的国内生产总值(GDP)将萎缩 1% 左右,是 27 个成员国中唯一可能出现负增长的国家。

Nordea 银行预计该国 GDP 将收缩 2% 左右。

瑞典保险公司 Länsförsäkringar 的房地产部门表示,瑞典的房价较去年春季的峰值下跌了 15% 左右,跌幅比全球金融危机期间还要大,一些地区的房价跌幅高达 40%。

虽然瑞典不是唯一出现房价大幅下跌的国家,但其家庭对加息的敏感度几乎是独一无二的,因为超过一半的瑞典家庭拥有浮动的利率按揭贷款。

例如,在德国,大多数借款人都是固定抵押贷款,因此,利率的上升在很大程度上是可被无视的。

德国西部城市 Bochum 的一名教师 Hannah 说: “ 不,我们对按揭贷款没有任何担忧。”“ 我们有 15 年的还款期限,这一切都是计划好的,即使利率上升,我们也能还款。”

根据加拿大银行的数据,在加拿大,虽然债务水平很高,但可变利率按揭贷款只占未偿抵押贷款总额的三分之一左右。

虽然一些经济学家预测加拿大将出现温和的衰退,但经合组织智库则预计,2023 年加拿大经济将实际增长 1.3% 左右。

瑞典的住房问题可以追溯到几十年前,并且事实证明很难解决。

放宽租金管制的计划已经遭到了政治左派的强烈反对,他们认为,引入市场的力量会加剧社会的分化,因为许多人会因价格过高而离开瑞典城市的理想区域。

所有的主要政党都同意有必要对按揭贷款税收减免制度进行全面的改革,但没有哪一个政党胆敢在选举到来时,递给对手一根大棒来击败自己。

重新引入早在 2008 年就已被废除的房产税,被认为是另一个必然会输掉选票的提议。

瑞典金融监管机构已经出台了更严格的贷款政策,并收紧了按揭贷款还款的规则。瑞典的银行是欧洲资本最雄厚的银行之一——部分原因是对房地产市场的担忧。

这些措施应该能够防止房地产价格下跌而引发金融危机。不过,在结构性问题得不到解决的情况下,瑞典的经济可能仍会受制于住房市场的失衡。

来源:REUTERS;编译:POLARZONE